Amstelveen - Amstelveen behoort al jaren steevast tot de top 3 van aantrekkelijkste woongemeenten van Nederland.Een mooi gegeven, maar de populariteit van Amstelveen heeft natuurlijk ook een keerzijde. De vraag naar woningen is al jaren veel groter dan het aanbod en de woningprijzen rijzen de pan uit, met alle gevolgen van dien.

Wethouder Adam Elzakalai (Wonen) zit niet in een ivoren toren en weet exact welke problemen er spelen op de woningmarkt in Amstelveen. Dat zomaar even oplossen is een lastige uitdaging met de beperkte speelruimte die Amstelveen bestuurlijk heeft. Toch wordt alles in het werk gesteld om binnen de mogelijkheden sturing te geven, om die aantrekkelijke woongemeente te blijven. ‘We moeten oppassen dat we niet het slachtoffer worden van ons eigen succes,’ stelt Elzakalai.

Voor de liberale wethouder is het klip-en- klaar: ‘Amstelveen is een fantastische woongemeente. Dat vind ik niet alleen, maar dat blijkt elk jaar weer uit onderzoek. Het komt gedeeltelijk door onze ligging in de Randstad. Goed bereikbaar en dicht bij Amsterdam en Schiphol. Maar Amstelveen is ook nog eens relatief veilig, heel groen én gezegend met een hoog voorzieningenniveau. Het is niet gek dat veel mensen hier willen wonen. Je zou ook zoveel mogelijk mensen hier een woning willen geven, maar dat kan simpelweg niet.’

Voorrangsregelingen

Elzakalai stelt dat Amstelveen er van alles aan doet om Amstelveners een plek te kunnen bieden in hun eigen gemeente. ‘Zo wijzen we al een aantal jaar een percentage van de vrijkomende sociale huurwoningen toe aan Amstelveners, of aan mensen met cruciale beroepen (o.a. zorg en onderwijs). Eerst gold daar een afstandscriterium voor, maar nu kan je ook als je nog thuiswonend bent aanspraak maken op deze voorrangsregeling. In de nieuwste huisvestingsverordening, die in oktober in de raad voorligt, wordt naar verwachting vastgelegd dat we daarnaast een deel van de middeldure huur- en betaalbare koopwoningen in de nieuwbouw met deze voorrang gaan toewijzen. En 20 procent van alle woningen bouwen we in het sociale segment en zo’n 46 procent in het middensegment.’

Leegstand terugdringen

De afgelopen jaren heeft Amstelveen ook flinke stappen gezet als het aankomt op het terugdringen van leegstaande woningen, een doorn in het oog van veel woningzoekenden. Stonden er in 2019 nog (administratief) 1700 woningen leeg, in september 2022 werd dat aantal al teruggedrongen naar 870, terwijl er nu nog net iets meer dan 200 woningen dat label hebben. En ook daar wordt nog volop onderzoek naar gedaan. Elzakalai stelt dat de aanpak zijn vruchten afwerpt en het team handhavers goed werk verricht, maar dat het anderzijds een intensief proces is. ‘Ik ben een paar keer mee geweest en je voelt je dan een soort detective. Er moet veel onderzoek worden gedaan en er zijn heel veel oorzaken waardoor een woning leeg kan staan. Het meest exemplarische voorbeeld vond ik wel een bewoner die de woningen links en rechts naast hem had opgekocht, simpelweg omdat hij geen buren wilde. Daar zijn woningen natuurlijk niet voor bedoeld.’

Splitsen

Ook maakt de gemeente tegenwoordig het splitsen van woningen (onder voorwaarden) mogelijk. ‘Kort gezegd: als je een extra voordeur weet te creëren en er zo een extra woning ontstaat die groot genoeg is, dan werken we daar graag aan mee. Maar daar zitten ook haken en ogen aan en het kan natuurlijk niet overal. We grijpen elke strohalm aan om woningen toe te voegen, maar we weten ook dat het nog steeds te weinig is om alle problemen op te lossen.’

Koop versus huur

Een van de problemen waar Amstelveen volgens Elzakalai mee kampt is dat er meer huurwoningen zijn dan koopwoningen, in tegenstelling tot wat landelijk gangbaar is. Is een woningbestand van 55 procent koopwoningen en 45 procent huurwoningen in de meeste gemeenten de standaard, in Amstelveen is dat precies andersom. Geen goede zaak, stelt de wethouder.

‘Voor de samenstelling en binding van een stad is het heel belangrijk dat er voldoende betaalbare koopwoningen zijn, onder andere voor starters. Je wilt dat zij hier een leven en een wooncarrière kunnen opbouwen. Maar om meer koopwoningen te realiseren, zijn we veelal afhankelijk van ontwikkelaars. We hebben zelf bijna geen grondposities meer, waardoor we dat niet zelf kunnen invullen. Omdat Amstelveen zo’n aantrekkelijke woonplek is, zie je een trend dat ontwikkelaars liever huurwoningen bouwen, omdat het op termijn meer rendement oplevert dan verkoop. Zij weten ook dat Amstelveen zo ongeveer de laatste plek van Nederland is waar de huren zullen dalen.’

Puntenplan

Elzakalai stelt dat het realiseren van koopwoningen wel enigszins is gestimuleerd door het ingevoerde puntensysteem van Hugo de Jonge, maar daar zit ook een stevige ‘maar’ aan. ‘Dat puntensysteem heeft erin geresulteerd dat veel kleine particuliere verhuurders die 1 of meerdere woningen hadden ‘en masse’ hun huurwoningen hebben uitgepond, omdat het niet meer rendabel was. Dat leek goed voor de starters, omdat er kleinere woningen op de koopmarkt zijn gekomen, maar ook die woningen bleken vaak onhaalbaar voor starters. De particuliere huurmarkt is hard geraakt door het puntensysteem: er is nu echt veel minder aanbod. Als je als starter teveel verdient voor een sociale huurwoning maar nog te weinig om een huis te kunnen kopen, dan begin je meestal je wooncarrière in zo’n particuliere huurwoning. Maar daar is het aanbod enorm geslonken. Starters zitten dus echt enorm klem: ze kunnen niet kopen en niet huren en zijn veroordeeld om heel lang thuis te blijven wonen. Niemand wil tot zijn 30e bij zijn ouders wonen.’

Slow motion

Als we straks nog steeds die fijne woongemeente willen zijn, dan moeten we dus écht oplossingen gaan vinden hoe we starters aan een koopwoning gaan helpen. Wat we nu zien is in feite een groot ongeluk dat zich in slow motion aan het voltrekken is. Veel inwoners van laten we zeggen 50 jaar en ouder bezitten nu de koopwoningen. Door de bizarre waardestijgingen in Amstelveen, in combinatie met een lage rente zitten zij er veelal goed bij en blijven ze zitten waar ze zitten. Maar voor de starters van rond de 30 is er haast geen mogelijkheid meer om zelfstandig een leven op te bouwen in Amstelveen, laat staan een eerste vermogen op te bouwen met een koopwoning.’

‘Dat kan grote gevolgen voor de samenstelling van onze toekomstige stad,’ vervolgt Elzakalai. ‘Als al onze jongeren wegtrekken naar plekken als Schagen of zelfs Middelburg, dan hebben we straks ook geen voetballertjes rondlopen bij RODA’23 of Sporting Martinus en wordt de druk op de (ouderen-)zorg gigantisch door de vergrijzing. We moeten dus zorgen dat we met een slimmere invulling van woonruimtes en bepaalde type koopconstructies starters een kick-start gaan geven. Daar ligt echt een sleutel.’

Geen Sim City

Doorgaan zoals de afgelopen decennia zou de doodsteek betekenen voor Amstelveen, weet Elzakalai: ‘Dat kan ook niet, want grote lappen grond om te bouwen heeft de gemeente niet meer. De tijd dat we een weiland vol konden bouwen is voorbij. We moeten vooral de schaarse ruimte die we hebben zo optimaal mogelijk benutten en op zoek naar andere type woonvormen. De klassieke RO-indeling, met wonen aan de ene kant van de gemeente en werken aan de andere kant, heeft zijn langste tijd gehad. Wonen en werken moeten veel meer worden gecombineerd, zoals we op bedrijventerrein Legmeer (plannen voor een woon-werkwijk, red.) voor ogen hebben. De bakker woonde vroeger ook boven zijn eigen bakkerij en daar moeten we weer meer naar terug.’

Elzakalai waakt er ook voor dat de unieke kwaliteiten van Amstelveen niet teveel worden aangetast. ‘Je zou de komende decennia in theorie veel grasvelden kunnen volbouwen. Dan hebben we misschien veel meer woningen, maar dan woon je écht niet meer in Amstelveen en is dit een hele andere, veel minder aantrekkelijke plek geworden. Los daarvan kan onze voorzieningenstructuur dat allemaal niet aan, dus onbeperkt bijbouwen op zoveel mogelijk open plekken is geen optie. Bovendien is het ook geen Sim City, dat je even wat sloopt en direct weer nieuwbouwt. Je hebt te maken met tal van marktpartijen, ontwikkelaars, maar ook met Rijksregels.’

Stadsvernieuwing

Toch ziet hij anderzijds voldoende kansen voor gepaste (binnenstedelijke) stadvernieuwing. Sterker, het is zelfs noodzakelijk: ‘Als we die aantrekkelijke woongemeente willen blijven, zullen we echt wat moeten doen op het gebied van wijkvernieuwing.’ Hij loopt naar een grote plattegrond van Amstelveen die prominent in zijn werkkamer hangt en wijst op het gebied ten oosten van de Beneluxbaan, ter hoogte van de Van Heuven Goedhartlaan: ‘Kijk, hier zou je bijvoorbeeld een mooie combinatie kunnen maken van sloop voor nieuwbouw en daar zou je dan meer woningen in het middeldure koopsegment kunnen toevoegen. Er staan nu verouderde flats met veel ruimte eromheen. We kijken naar plekken waar mogelijkheden liggen. In veel wijken die gerevitaliseerd kunnen worden liggen de grootste kansen. We gaan natuurlijk niet De Poel dempen om daar woningen te bouwen.’

Horrorflat

Elzakalai ziet goede voorbeelden van stadsvernieuwing. ‘Neem de Aquariusflat aan Groenelaan. Dat was een horrorflat en is nu het paradepaardje van de wijk, waarbij nieuwe woningen zijn opgetopt. Optoppen biedt op meer plekken in Amstelveen kansen om woningen toe te voegen en met de cashflow die dat opbrengt kunnen oudere gebouwen direct worden verduurzaamd. We hebben een uitgebreide scan gemaakt van waar optoppen zou kunnen. Maar dan spelen ook zaken als parkeernormering weer mee, dus eenvoudig is het niet.’

'Het is overigens zeker niet dat Amstelveen stilstaat als het op woningbouw aankomt. Zo is een start gemaakt met De Scheg, liggen er plannen op bedrijventerrein Legmeer en aan de Bovenkerkerweg, maar ook in onder andere Bankras/Kostverloren (Alleman, Maccabiadelaan, Carmenlaan), het Stadshart, Kronenburg (studentenunits) en Keizer Karelpark (Appellaan) wordt of gaat gebouwd worden. We verwachten tot en met 2030 duizenden woningen toe te voegen, waarvan twee derde in het sociale of middeldure segment.'

Ouderen

Daarbij mogen ook ouderen zeker niet vergeten worden. ‘Ouderen willen best graag verhuizen naar een kleinere, levensloopbestendige woning, maar ze blijven het liefst in de eigen buurt, met de zogenoemde triple A-status, ofwel een Arts, Apotheek en Albert Heijn om de hoek.' Als goed voorbeeld noemt Elzakalai De Hortushof, een project aan de Jasmijnlaan in Westwijk, waar levensloopbestendige woningen voor 55plussers worden gebouwd, die van alle gemakken zijn voorzien.

'Er is veel vraag naar betaalbare woningen. Wanneer senioren verhuizen naar een woning die beter aansluit bij hun wensen en behoeften voor de toekomst, komt hun huidige woning vrij. Die woning kan vervolgens weer een nieuw thuis worden voor een gezin dat op zoek is naar ruimte.  Zo draagt dit project niet alleen bij aan prettig wonen voor senioren, maar helpt het ook om de woningmarkt in beweging te brengen.'

Innovatief
'Als we de doorstroom van ouderen op gang willen helpen zullen we innovatief moeten zijn. Misschien moeten we dan wel zorgen voor een extra slaapkamer voor het geval de (klein-)kinderen blijven slapen, ook al komt dat misschien niet heel vaak voor. Dus dan zou je bijvoorbeeld kunnen denken aan een wooncomplex met een of twee algemene logeerkamers, in plaats van dat je bij elke woning een extra kamer realiseert. Met dat soort gedachtes wordt gespeeld.’

Oproep

‘Het ontwikkelen van innovatieve woonvormen, zoals zogenoemde ‘Friends-concepten’ ofwel woonblokken met veel meer gezamenlijke ruimtes, staat ook nadrukkelijk in onze woonvisie. We hebben echt behoefte aan nieuwe innovatieve woonvormen die passen in en bij Amstelveen. Ik doe dan ook een open oproep aan mensen en organisaties die ideeën hebben. Meld je bij de gemeente, ook als het alleen maar experimenteel.’

Elzakalai tot slot: ‘Het gaat nu misschien nog relatief best goed met Amstelveen, maar de grote vraag is: hoe staan we er over 20 of 30 jaar voor? Zijn we dan nog steeds die vitale stad met unieke kwaliteiten die overal hoog op de lijstjes staat? In de top 3 komen was niet al te moeilijk, maar er blijven wordt echt een uitdaging!’

Dit artikel verscheen eerder in de oktober-editie van AmstelveenZ Magazine, nummer 102.